안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 지식iN 법률상담을 진행하고 있는 임동호 변호사입니다.
문의주신 내용을 종합해 볼 때, 해당 부동산 판매 법인이 귀하에게 사기를 저질렀을 가능성이 매우 높습니다. 특히 다음 세 가지 측면에서 사기죄 성립 요건을 충족할 수 있습니다.
1. 기망 행위 및 착오 유발
허위 과장 광고: "개발 가능성이 아주 높다"며 실제와 다른 과장된 정보를 제공했습니다.
중요 정보 누락: 급경사, 맹지, 국토환경성평가지도 등급(2등급, 3등급) 등 개발이 어렵다는 중요한 정보를 고의적으로 누락했거나 축소하여 전달했을 가능성이 큽니다.
전문성 악용: 일반인이 알기 어려운 부동산 개발 관련 전문 지식을 이용하여 귀하의 착오를 유발한 것으로 보입니다.
2. 재산상 이득 편취
폭리 취득: 주변 시세보다 6배 이상 높은 가격으로 매도하여 부당한 이득을 취한 점은 사기죄의 중요한 증거가 됩니다. 이는 해당 법인이 개발 가능성이 없음을 알면서도 의도적으로 고가에 판매했음을 시사합니다.
3. 개발 가능성 판단 (핵심 쟁점)
귀하께서 언급하신 토지의 조건들을 보면 다음과 같은 이유로 개발 가능성이 매우 낮다고 판단됩니다.
급경사 (30~35도): 건축법 및 산지관리법 등 관련 법규상 급경사지는 개발 행위가 엄격히 제한되거나 사실상 불가능한 경우가 많습니다. 산지전용허가 기준 등에서 경사도 제한은 매우 중요하게 다루어집니다.
맹지: 도로와 접하지 않은 맹지는 건축 허가가 나지 않아 개발 자체가 어렵습니다. 타인의 토지를 통해 진입로를 확보해야 하는데, 이는 상당한 비용과 시간이 소요되며 협조를 얻기 매우 어렵습니다.
국토환경성평가지도 등급 (2등급, 3등급):
2등급: 환경 보전의 중요성이 높아 개발 행위에 제약이 많은 지역입니다.
3등급: 2등급보다는 완화되지만 여전히 환경적 고려가 필요한 지역으로, 대규모 개발보다는 소규모 개발에 적합한 경우가 많습니다.
환경생태적 평가등급 2등급: 생태적 보전 가치가 높다는 의미로, 개발 행위에 대한 규제가 강하게 적용될 수 있습니다.
"제3종일반주거지역" 및 "준보전산지"라는 점이 애매하다고 느끼실 수 있으나, 이는 다음과 같이 해석할 수 있습니다.
제3종일반주거지역: 이론적으로는 주거 개발이 가능한 용도지역입니다. 하지만 앞서 언급된 급경사, 맹지, 환경 등급 등의 제약이 있다면, 용도지역이 주거지역이라 할지라도 실제로 개발 허가를 받기는 매우 어렵습니다. 용도지역만으로 개발 가능성을 판단하는 것은 오판을 초래할 수 있습니다.
준보전산지: 산지관리법상 산지전용이 비교적 자유로운 편에 속하지만, 이는 보전산지에 비해 상대적으로 그렇다는 의미일 뿐입니다. 경사도, 표고, 임목 축적, 환경성 평가 등 다양한 기준을 충족해야만 전용 허가가 나옵니다. 귀하의 임야는 다른 제약 조건이 너무 많아 준보전산지라는 장점이 무의미해질 수 있습니다.
앞으로의 조치
종합적으로 볼 때, 해당 업체는 개발이 어렵거나 불가능한 토지를 마치 개발 가능한 것처럼 속여 폭리를 취한 것으로 판단됩니다. 이는 형법상 사기죄에 해당할 수 있으며, 민사적으로는 매매계약 취소 및 손해배상 청구가 가능할 수 있습니다.
빠른 시일 내에 변호사와 상담하여 구체적인 대응 방안을 논의하시는 것을 강력히 권해 드립니다. 상담 시에는 매매 계약서, 대금 지급 내역, 해당 법인이 제공한 광고 자료(팸플릿, 설명 등), 그리고 공인중개소나 건축사무소의 상담 내용 등 관련 자료를 모두 준비하시면 도움이 됩니다.
법률 관련 문의는 언제든지 전화 주시면 성심성의껏 도와드리겠습니다.
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